Cos’è l’IMU
È un’imposta comunale che si paga sugli immobili (case, uffici, negozi, terreni…), tranne sull’abitazione principale non di lusso.
Chi decide quanto devo pagare?
La legge nazionale stabilisce le regole generali, ma ogni Comune sceglie:
- le aliquote (in per mille);
- eventuali detrazioni e agevolazioni aggiuntive.
Dove trovo le aliquote “ufficiali”?
Sul Portale del Federalismo Fiscale / MEF, dove sono pubblicate tutte le delibere IMU dei Comuni.
1. IMU 2025 in due righe: come funziona
- Cos’è l’IMU
È un’imposta comunale sugli immobili (case, uffici, negozi, terreni, aree edificabili), esclusa l’abitazione principale non di lusso. - Chi decide quanto devo pagare?
La legge nazionale stabilisce le regole di base, ma ogni Comune sceglie:- le aliquote (in per mille),
- eventuali detrazioni,
- agevolazioni aggiuntive.
- Dove trovo le aliquote ufficiali?
Sul sito del Comune (sezione tributi/IMU) e sul portale del Ministero dell’Economia dedicato alle delibere IMU.
2. Scadenze IMU 2025: le due date da ricordare
Per il 2025 lo schema classico è questo:
- 16 giugno 2025 – Acconto IMU
Di solito pari al 50% dell’imposta, calcolato con le aliquote e le regole dell’anno precedente (se il Comune non ha ancora deliberato le nuove). - 16 dicembre 2025 – Saldo IMU (seconda rata)
Si ricalcola l’IMU per tutto l’anno 2025 con le aliquote aggiornate e:- si versa la differenza rispetto a quanto pagato a giugno;
- oppure si verifica che l’acconto copra l’imposta dovuta (in tal caso il saldo è 0).
Nota: se non versa o versa meno del dovuto, il Comune può fare accertamenti fino a 5 anni a ritroso, con imposta + sanzioni + interessi.
3. Chi deve pagare il saldo IMU 2025 (e chi no)
3.1 I casi in cui il saldo IMU è dovuto
In generale deve pagare l’IMU chi possiede (come proprietario o titolare di diritto reale) immobili diversi dall’abitazione principale non di lusso.
Pagano il saldo IMU 2025:
- Case non adibite a abitazione principale
- seconde case,
- case tenute a disposizione (vuote),
- case usate come appoggio in un’altra città senza residenza lì;
- Abitazioni principali di lusso
- categorie A/1, A/8, A/9: sono considerate di lusso e pagano IMU anche se ci vive e ha la residenza;
- Case affittate
- affitto a canone libero,
- affitto a canone concordato (con riduzione d’imposta, vedi sotto);
- Immobili strumentali o diversi dalle abitazioni
- uffici (A/10),
- negozi (C/1),
- laboratori (C/3),
- capannoni (D),
- magazzini e simili;
- Aree fabbricabili;
- Terreni agricoli, salvo esenzioni specifiche previste;
- Immobili in usufrutto
- paga l’usufruttuario, non il nudo proprietario.
3.2 Chi non paga il saldo IMU 2025
Sono di norma esenti dal saldo IMU 2025:
- l’abitazione principale non di lusso (categorie diverse da A/1, A/8, A/9);
- le pertinenze dell’abitazione principale (categorie C/2, C/6, C/7, massimo una per categoria);
- il nudo proprietario quando c’è un usufrutto (paga l’usufruttuario);
- alcuni alloggi sociali e tipologie particolari individuate dalla normativa e dai regolamenti comunali;
- gli immobili “merce” delle imprese costruttrici, destinati alla vendita e non locati, se rispettano i requisiti e se è stata presentata dichiarazione IMU nei termini.
3.3 Casi particolari frequenti
a) Prima casa ma senza residenza: devo pagare?
Una casa è abitazione principale (esente IMU, se non di lusso) solo se ci sono insieme:
- Residenza anagrafica in quell’immobile;
- Dimora abituale (ci vive davvero, non solo “fittiziamente”).
Se manca uno dei due requisiti, il Comune può considerare l’immobile come seconda casa → IMU dovuta.
b) Casa in affitto a canone concordato
Se la casa è locata con contratto a canone concordato, l’IMU si riduce di solito al 75% dell’importo (riduzione del 25% sulla quota dovuta).
È necessario che il contratto sia:
- del tipo previsto dalla normativa (3+2, studenti, transitorio),
- regolarmente registrato.
Molti Comuni richiedono anche una dichiarazione IMU e la copia del contratto.
c) Casa data in comodato a figli/genitori
Se concede un immobile in comodato gratuito a un figlio o a un genitore, la legge prevede – a determinate condizioni – una riduzione del 50% della base imponibile (non dell’aliquota).
In genere servono:
- contratto di comodato registrato,
- rispetto di alcuni vincoli (immobile unico, spesso residenza nello stesso Comune, ecc.).
Il dettaglio pratico cambia da Comune a Comune, quindi conviene sempre verificare il regolamento locale.
d) Immobili in ristrutturazione o inagibili
Per gli immobili:
- inagibili o inabitabili,
- oppure in ristrutturazione importante,
spesso è prevista una riduzione del 50% della base imponibile.
Di solito servono:
- perizia o dichiarazione tecnica,
- comunicazione/dichiarazione al Comune.
4. Come si calcola il saldo IMU 2025: procedura in 6 step
Step 1 – Recuperare la rendita catastale
Le serve la rendita catastale aggiornata dell’immobile. Può trovarla:
- sulla visura catastale,
- nella Sua area personale sul sito dell’Agenzia delle Entrate,
- tramite il Suo professionista di fiducia.
Step 2 – Rivalutare la rendita del 5%
La rendita va prima aumentata del 5%:
Rendita rivalutata = rendita catastale × 1,05
Step 3 – Applicare il moltiplicatore catastale
Alla rendita rivalutata si applica un moltiplicatore, diverso in base alla categoria catastale.
I più comuni:
- Abitazioni (categorie A, escluso A/10) + C/2, C/6, C/7 → 160
- Uffici (A/10) e D/5 → 80
- Negozi (C/1) → 55
- Fabbricati del gruppo D (capannoni, ecc., escluso D/5) → 65
Formula:
Base imponibile IMU = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore
Per terreni e aree edificabili si usano regole specifiche (valore venale, reddito dominicale rivalutato, ecc.).
Step 4 – Applicare l’aliquota del Comune
Si prende la base imponibile e si applica l’aliquota IMU 2025 stabilita dal Comune, che:
- varia per categoria di immobile (abitazione principale di lusso, altri fabbricati, aree edificabili, ecc.),
- viene deliberata ogni anno e pubblicata sul sito del Comune / portale ministeriale.
Esempio: se l’aliquota per “altri fabbricati” è 10 per mille (1,0%):
IMU lorda = base imponibile × 0,010
Step 5 – Detrazioni e riduzioni
Una volta calcolata l’IMU “lorda”, si applicano:
- eventuali detrazioni previste (es. per abitazione principale di lusso, se il Comune le ha stabilite);
- riduzioni:
- canone concordato (di solito si paga il 75% dell’IMU calcolata),
- comodato genitori/figli (−50% base imponibile),
- immobili inagibili/inabitabili (−50% base imponibile),
- altre agevolazioni comunali.
Step 6 – Togliere l’acconto e ottenere il saldo
- Si calcola l’IMU annua totale 2025 con le aliquote e le regole definitive.
- Si sottrae quanto già versato a giugno come acconto.
- Il risultato è il saldo IMU 2025 da pagare entro il 16 dicembre.
Se l’immobile è in comproprietà, ognuno paga in proporzione alla propria quota di possesso.
Esempio numerico semplice
- Appartamento categoria A/2 (seconda casa)
- Rendita catastale: 600 €
- Aliquota 2025 “altri fabbricati”: 10 per mille (1,0%)
- Nessuna agevolazione
- Rendita rivalutata
600 × 1,05 = 630 - Base imponibile (abitazioni → moltiplicatore 160)
630 × 160 = 100.800 - IMU annua lorda
100.800 × 0,010 = 1.008 € - Acconto giugno pagato: 500 €
- Saldo dicembre
1.008 − 500 = 508 € da versare entro il 16 dicembre 2025.
5. Come si paga il saldo IMU 2025
5.1 Pagamento con modello F24
È il metodo più diffuso. Può pagare:
- in banca,
- in posta,
- tramite home banking o altri servizi online.
Nella sezione “IMU e altri tributi locali” vanno indicati:
- Codice ente / Comune (es. H501 per Roma, L219 per Milano, ecc.);
- Codice tributo:
- 3912 – abitazione principale di lusso e pertinenze;
- 3918 – altri fabbricati;
- 3916 – aree fabbricabili;
- 3914/3915 – terreni;
- 3925 e 3930 – immobili categoria D (quote Stato/Comune);
- Anno di riferimento: 2025;
- casella “rateazione/mese rif.” secondo le indicazioni (es. saldo).
Molti home banking hanno una sezione dedicata “IMU/TASI” che guida passo passo nella compilazione.
5.2 Pagamento con PagoPA / avviso precompilato
Sempre più Comuni offrono un avviso PagoPA precompilato:
- può pagarlo in banca, posta, tabaccheria, online;
- gli importi risultano già calcolati, ma è sempre bene verificare che rendita, aliquota e agevolazioni siano corrette.
6. Se paga in ritardo: ravvedimento operoso 2025
Se si accorge dopo il 16 dicembre di non aver pagato o di aver pagato meno, può usare il ravvedimento operoso, cioè una regolarizzazione spontanea con:
- imposta dovuta,
- sanzioni ridotte,
- interessi legali.
In sintesi:
- Entro 14 giorni dalla scadenza:
sanzione molto bassa, calcolata giorno per giorno. - Dal 15° al 30° giorno:
sanzione ridotta (intorno all’1–1,5% circa). - Dal 31° al 90° giorno:
sanzione un po’ più alta, ma ancora molto inferiore rispetto all’accertamento pieno. - Oltre i 90 giorni, fino a 1 anno:
sanzioni più elevate, ma sempre agevolate rispetto al 25% pieno in caso di mancato ravvedimento.
Più tempo passa, più la sanzione cresce: è sempre conveniente sistemare appena ci si accorge dell’errore.
7. Mini-checklist Homesstudio per il saldo IMU 2025
Prima del 16 dicembre:
- Elenco immobili: faccia la lista di tutti gli immobili per cui potrebbe essere dovuta l’IMU.
- Rendita catastale: recuperi visure e controlli se ci sono state variazioni nel 2025.
- Aliquote 2025: verifichi quelle del suo Comune sul sito ufficiale o sul portale ministeriale.
- Agevolazioni: controlli se può sfruttare:
- canone concordato,
- comodato genitori/figli,
- immobili merce,
- inagibilità/ristrutturazione.
- Ricalcolo IMU annua e confronto con l’acconto di giugno.
- Compilazione F24/PagoPA e salvataggio della ricevuta (meglio in formato digitale).
8. Come entra in gioco Homesstudio
L’IMU è una spesa inevitabile, ma il modo in cui l’immobile viene pensato, arredato e gestito può trasformarlo da “voce di costo” a leva di valore.
Homesstudio può aiutarLa a:
- valorizzare esteticamente e funzionalmente il Suo immobile;
- renderlo più interessante per:
- la locazione (anche con formule che prevedono riduzioni IMU),
- la vendita in tempi migliori e a condizioni più vantaggiose;
- ragionare insieme su strategia e ritorno: quanto rende davvero il Suo immobile, al netto di IMU e altre spese?
Questa guida ha scopo informativo generale: per casi complessi (più immobili, società, successioni, verifiche pregresse) è sempre consigliabile confrontarsi con un consulente fiscale o con l’ufficio tributi del Comune.